【MyGoNews蕭又安/綜合報導】正心不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務所2023年9月6日發(fā)布「大臺中房市交易動態(tài)資訊平臺」2023年Q2大臺中房市分析季報，就臺中市2023年Q2不動產(chǎn)交易量體及價格進行專業(yè)分析，總結房市表現(xiàn)以及全年預測，正心不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務所推測下半年適逢總統(tǒng)大選，市場普遍觀望，在無大量新案挹注下，下半年即會出現(xiàn)開工量減情形，2023年量縮格局底定。
 
整體移轉棟數(shù)表現(xiàn)差強人意
 
在建物買賣移轉登記數(shù)量部分，2023年Q2建物買賣登記棟數(shù)為11,590棟，季成長16.5％、年減11.5％；第一次登記棟數(shù)為5,446棟，季成長31.4％、年增18.5％；暫結2023年上半年表現(xiàn)，買賣登記棟數(shù)年減16.7％，第一次登記棟數(shù)年增3.1％，受到貨幣緊縮政策及平均地權條例影響，房市量能仍受到抑制，惟恰逢連續(xù)兩季皆有新屋交屋潮挹注，而使整體移轉棟數(shù)表現(xiàn)差強人意。
 
而以最新單月表現(xiàn)來看，2022年8月的建物買賣登記棟數(shù)為4,095棟，相較於上月成長5.5％，比2022年同月增加1.7％，短時間內(nèi)仍有交屋潮加持，故有量增情形，須端看後續(xù)交易量成長表現(xiàn)，方能判斷房市是否好轉。8月建物買賣移轉的前三大熱區(qū)依序為北屯區(qū)(703棟)、太平區(qū)(601棟)及西屯區(qū)(448棟)。
 
建照、使照量部分，2023年Q2建照量為7,020戶，比2022年同期減少3,217戶；使照戶數(shù)為4,120戶，比2022年同期減少1,229戶；開工戶數(shù)為9,172戶，比2022年同期增加1,600戶；暫結2023年上半年表現(xiàn)，建照戶數(shù)為12,893戶，較2022年同期減少3,109戶、年減19.4％；使照戶數(shù)為7,925戶，較2022年同期減少1,972戶、年減19.9％；開工戶數(shù)為15,800戶，較2022年同期增加523戶、年增3.4％。
 
依實價登錄資料分析，2023年Q2成交金額為1,476億，季增12.6％、年萎縮27.3％；成交量為11,037件，季成長11.1％、年衰減13.9％。

 
臺中土地市場，住宅、商業(yè)及工業(yè)土地皆走跌
 
在土地成交價格部分，2023年Q2都內(nèi)土地各類均價表現(xiàn)與上季相比：住宅區(qū)價略跌0.7萬/坪；商業(yè)區(qū)下滑5.6萬/坪；工業(yè)區(qū)小跌1.7萬/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)小漲1.1萬/坪；其他土地價揚7.4萬/坪。都外土地各類均價與上季相比：甲建小漲1.1萬/坪；乙建上揚5.8萬/坪；丙建持平；丁建大漲7.5萬/坪；農(nóng)牧用地成長1.7萬/坪；其他則價揚1.2萬/坪。
 
2023年Q2住宅區(qū)土地均價約29.8萬/坪；商業(yè)區(qū)土地均價約42.1萬/坪；工業(yè)區(qū)土地均價約16.3萬/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)土地均價約8.8萬/坪。本季僅農(nóng)業(yè)區(qū)土地價揚逾1萬/坪，住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)及工業(yè)區(qū)土地皆走跌，尤以商業(yè)區(qū)價跌近6萬/坪最多。
 
房價長期而言，呈微幅上漲趨勢
 
近年來區(qū)分所有建物建坪平均單價為：大樓單價約22.5萬/坪，華廈單價約17.5萬/坪，公寓單價約16.3萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。最新2023年Q2區(qū)分所有建物建坪單價表現(xiàn)：大樓29.9萬/坪，季增11.6％、年增9.9％；華廈23.6萬/坪，季衰退8.9％、年漲2.6％；公寓22.7萬/坪，季微揚0.4％、年成長3.7％。
 
近年來各類型建物平均總價為：透天厝總價約1,620萬，大樓總價約1,170萬，華廈總價約620萬，公寓總價約480萬。長期而言，透天厝及大樓總價易有明顯漲跌幅度，反觀華廈及公寓的部分則幾無變化。觀察2023年Q2各類產(chǎn)品總價變化：透天厝持平；大樓連兩季上揚；公寓大幅拉升至近800萬水位，為歷史次高；華廈略跌。
 
依據(jù)2023年Q2實價登錄資料顯示，臺中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為58.0％與19.9％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔35.7％。

 
2023年Q2各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過100件者)，以南屯區(qū)單價較高，交易量則集中在北屯區(qū)、南屯區(qū)及南區(qū)。北屯區(qū)遇交屋潮高峰期，包含陸府森山、惠宇大容、登陽城之華等數(shù)案，全區(qū)有0.7~2.9萬/坪不等之漲幅；南屯區(qū)有精銳Garden One、勝美敦美、碧國光體建築等高單價個案進場，致全區(qū)價格攀升，整體價揚達10萬/坪；南區(qū)適逢惠田上書房及女王萬歲整批交屋，成交價分別為31.8~39.8萬/坪、25~35.9萬/坪。
 
而分析2023年Q2各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過30件者)，以潭子區(qū)之平均總價較高，交易熱區(qū)則為龍井區(qū)、大里區(qū)及沙鹿區(qū)。龍井區(qū)購買主力帶為1,050~1,360萬元間，全區(qū)小漲，其中四成交易屬永築集品，成交總價為1,060~1,485萬元間；大里區(qū)購買主力帶為965~1,768萬元間，頂標反映電梯の墅行情(2,450~3,600萬元間)而走高，其餘區(qū)位則有昌祐極光計劃二期(910~1,470萬元間)流通，後標~均標下修逾佰萬；沙鹿區(qū)購買主力帶為1,318~1,675萬元間，全區(qū)價揚，而總價高於1,500萬元之交易量增，故高總價區(qū)漲幅較顯。

 
3大重點看後勢，2023年量縮格局底定
 
正心不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務所市場研究室陳孟筠協(xié)理表示，從前述各項數(shù)據(jù)總結3個重點：
 
(1)當房市展望佳時，會積極推出新案並加快興建時程，帶動建照及開工量成長，反之，則會出現(xiàn)萎縮?，F(xiàn)階段建照量已出現(xiàn)有感收斂，表示建商轉趨保守放緩推案節(jié)奏，致新申請建照量銳減，即便取得建照後，也可能因應市場變化(轉差)而申請展延開工。端看2023年上半年開工量雖較2022年同期增加523戶、年增3.4％，呈微幅上升，然推測下半年適逢總統(tǒng)大選，市場普遍觀望，在無大量新案挹注下，下半年即會出現(xiàn)開工量減情形，2023年量縮格局底定。
 
(2)受限於央行管制都內(nèi)土地貸款成數(shù)，蛋黃區(qū)域市場交易熱度下滑，價格同步受到壓制，故2023年第二季都內(nèi)土地成交價格多呈下修；反觀都外土地受限程度較低，相比之下仍有發(fā)展空間，故出現(xiàn)獵地外移情形，亦間接推升都外土地成交價格。
 
(3)不論係新屋或中古屋，住宅大樓主力總價帶皆有上調(diào)情形，改以總價介於1,000~1,500萬元間為市場主力，表示總價低於仟萬的物件愈漸稀少，通膨時代下雖帶動資產(chǎn)增值，但對有買房需求的民眾來說，無疑是於無形中提高購屋痛苦指數(shù)，進而迫使政府實施一連串的打炒房政策。